海外买家税被批评失败 那么压力测试呢？

早在卑诗省率先加征海外买家税的2016年，笔者就感到错愕，进而在媒体上多次载文，认为这是一个荒谬而无效的政策，因为它本质是反市场经济的，与自由市场的精神格格不入，更大的问题在于根本没有打击到楼市的要害，亦即投机资金在市场的兴风作浪，尤其是Condo市场。

回顾过去的这些年，我们发现楼市确实调整了，但Condo市场一去不回头，相信宏观调控降低房价的买房者最后咽了一肚子苦水。即使你不买房，对不起，租金也拼命地涨，结果加征海外买家税带来的原来还是综合生活成本的上升。

最近本地中文媒体披露，从2017年到2019年，多伦多独立屋的销售均价从$156万下降到了$126.7万，可是公寓房价也从$55万上升到了$60.4万。海外买家税只是让独立屋房价下挫，但是独立屋本来很多本地的刚需购房族也是买不起的，再加上贷款压力测试的出台，所以独立屋的降价对本地刚需族的意义并不大。可是，海外买家税却让不少之前只瞄准独立屋市场的海外金主，转换了赛道，去跟本地刚需族抢起了公寓。毕竟公寓基础价低，相应交的税也少。

按照安省15%的海外买家税来计算，买一套$100万的独立屋要额外交$15万的税，而买一栋$50万的公寓只需交$6万。本来,缓解本地人购房负担力的关键就是维持住入门房型的价格在一个较低水平。结果，海外买家税不但没把海外买家挡住，还推高了低价房源。让本来本地人能买得起的公寓也买不起了。独立屋的涨只是让本地人感叹海外买家的人少钱多，但公寓的涨却让本地人感到“降维打击”。

在上述批评中出现了一个关键词，对，就是压力测试。

这个压力测试与海外买家税有个异曲同工之处，就是进一步区隔购买群体，进而推升了Condo的价格。

君不见，正是压力测试叠加海外买家税，使2019年Condo价格进一步推升，直至大部分人都难以承受（千万不要忘记Condo每个月高昂的管理费，甚至还有加速上涨的趋势）。

而且，很多有真实需求且原来具备买房资格的人群被挡在门外。真不知道这些政策接二连三出台，是帮助那些中低收入购房者更愉快地购房呢，还是更严酷地让他们望房兴叹？

总之，以安省为代表，楼市销量的节节下滑，说明大多数人是用脚投票的。而且这进一步阻碍了房主资金变现性，也损害了他们的利益（潜在买家议价能力大幅上升）。中低收入者一方面忍受这越来越高的租金的剥削，另一方面发现自己也被架空了：一则Condo价格百分之十几二十这样蹿升，二则真要咬牙去买房，发现自己还不够资格了。

楼市资源的错配与空耗已经到了令人难以承受的地步了，而时至5月，仍然看不到高层取消压力测试的任何暗示，说明他们还要再这条错误的道路上走下去。

留给楼市自我救赎的时间窗已经快过去了，本国创纪录的国民负债/可支配收入比犹如一座大山，随时可能压下来。2019年内预计会有第一波破产潮，那么作为一根引线，来引爆债务危机也是有一定概率的。

安省楼市今年表现相对亮眼，销量开始又一定幅度回升。我们希望不要由于某些部门的不作为，以及系统性风险的积累，而使小荷才露尖尖角的楼市再一次遭到打击。民众实在已经经不起折腾了。